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深圳本地地产上市公司大扫描

  谈到深圳本地地产类上市公司,就不能不提到建设控股旗下8家企业,包括深万山、深长城、深振业、深天健、沙河股份、深深房、深物业、深天地,多数属于深圳国资改革的重点对象。

  沙河股份系三年前通过重组深华源而获得上市资格,这两年其经营状况一直不错,每年实现净利润3000多万元,所开发的世纪村项目在业界影响比较大,但它的规模相对偏小,负债率较高,项目储备不够充分。按深圳市市属国有企业改革与发展工作会议精神,沙河股份将区分其具体情况,转换内部机制,为下一步的资产整合和重组创造条件。

  深万山是建设控股下属城建集团旗下唯一的一家上市公司,但上市以来房地产业务发展并不如意,盈利能力不强,年初城建集团选择退出深万山,由德赛工业受让股权并注入优质资产,今后有望在能源电池等业务领域做大做强。

  深天地在建设控股的安排下,由东部集团实施了重组,以建材业务为主,在以产权改革为核心的深圳国企改革加速后,东部集团又按照深圳市的布署实施改制,由经营者、员工承接国有股权,有望激发企业和员工的积极性。

  按深圳市企改办和重组工作小组的安排,下一步深深房和深物业有可能以竞争性领域劣质企业的身份实施整体改制,这两家公司介入房地产业的历史较长,导致历史债务包袱较重,或部分资产亟待盘活。深物业经过这几年的调整,经营已有明显起色,但净资产收益率仍不高,目前其开发的皇御苑B区以及上海田园都市四、五期项目已产生收益,尤其皇御苑项目被认为受惠于深港24小时通关,另两个项目都市金堡、风和日丽B组团则尚未竣工产生收益。

  深深房的经营相对偏弱,资金比较紧张,且2003年中期亏损,目前公司在建和计划开发的项目分别是翠沁阁、沙头角滨海大厦、泥岗改造三期及宝安中环花园三期,总占地面积为26125平方米,其中翠沁阁及宝安中环花园三期已竣工,但由于上述开发土地属挖潜项目,缺乏相应规模优势,因而项目的盈利能力有限。

  作为资产与经营情况相对较好的深长城、深振业和深天健,则有望实行国有股减持,引进战略合作者,继续做大做强。根据深圳市政府的要求,上述三企业有可能把减持同建立经营者长效激励机制、实施主辅分离相结合。

  深长城的总资产达到43亿元,经营状况一直不错,目前公司国有股比例高达62.8%,尽管要实施减持,但可能仍会保持国有控股性质,公司现正开发销售海印长城一、二期及盛世家园二期等项目,其中位于深圳西部南山区的海印长城是其增长点,该公司在深圳龙华和四川成都有土地储备,但土地储备不足的问题仍较突出。

  深振业的总资产达42.6亿元,与深长城相近,但公司国有股比例为28.02%,减持力度可能会大一些,公司2003年处于调整阶段,现正开发的项目有翠海花园二期、星海名城三期和翠地星城,其中翠地星城项目位于深圳龙岗区,显示该公司正有意识地抢占特区关外房地产市场。

  深天健的总资产为28亿元,在建筑施工方面实力强劲,在建工程项目较多,开发的房地产项目则包括天健世纪花园、天然居商业中心、龙岗天健花园三期、景田六片区和湖南长沙黄兴北路商业步行街共五个项目,其中天健世纪花园位于中心区,目前制约其发展的重要因素也在于可供房地产后续开发的土地储备逐年减少。上述三家企业在引进战略合作者后,估计会在主业上有新的突破,但最迫切的是要解决土地储备问题及相应的资金问题。

  区属企业深宝安以房地产和生物医药为主要产业,其中房地产业务主要集中于深圳关外及武汉地区,深圳地区拟、在建项目包括宝安龙华“世纪春城”一期项目,宝安新城20区“恒安园”、宝安新城57区“碧海花园”、布吉“华浩园”、布吉中心区商住楼“金运家园”;武汉地区拟、在建项目包括青山“宝安公园家”二期、加州花园项目、滠口“龙城山庄”项目,以及占地24平方公里红莲湖项目;此外深宝安还在贵州开发金阳“宝安松景阁”项目,在海口拟建“宝安江南城”一期项目等。该公司国有股比重不大,加上为区属企业,因此现阶段改制的迫切性不高。

  另一家区属企业深宝恒主要经营宝安地区房地产项目,区域性特征比较突出,公司曾经历过一段调整时期,目前已进入经营稳定、业绩提升的阶段,该公司正在或拟开发建设的项目包括宝恒大厦、宝城115区9万平米商品房开发项目以及67、68区宝恒宝城工业园第一期等工业项目,此外该公司的工业物业出租能为其提供稳定现金流。由于宝安房地产市场竞争日趋激烈,两公司都需及时调整策略,加大对开发力度和项目管理水平。

  深圳本地房地产上市公司当中,能够走向全国并取得比较好的业绩的,主要是万科、招商局、华侨城、金地集团这四家,其在深圳本地市场上的品牌影响力也相当强大。

  华侨城的主业是旅游业,但它形成了“旅游+地产”的模式,参股企业华侨城地产在业界影响也相当大。由于大股东华侨城集团的支持,该公司与华侨城地产合作在深圳开发高档住宅“波托菲诺”项目,二期已为其带来丰厚收益,三期工程正在启动。在北京,该公司与华侨城地产合作开发北京主题公园及房地产开发,在上海,华侨城地产东进上海的首个大型综合开发区项目“浦江镇中心示范区”已正式动工,浦江镇中心区面积2.6平方公里,整个项目建设周期约为10年,预计总投资约50亿元。目前该公司还参与深圳东部三洲田区域的开发,有望再造一个东部“华侨城”。随着该公司实施跨区域拓展,资源储备不断增多,公司的经营业绩将继续呈现稳定增长的态势。

  万科是国内房地产业的领跑者,效益突出,年结算面积超过40万平米。该公司在华润入主后,近年来实施市场和规模扩张策略,重点发展珠三角、长三角、京津、东北等四大区域。集团重视增后续项目储备,去年7月曾以9.7亿元竞得深圳坂雪岗43.7万平米地块,今年初又以3亿元获得位于深圳坂田南片区和东莞市寮步镇的规划建筑面积分别为10.8万平米、18.53万平米的两幅地块,该公司正陆续进入佛山、中山、大连、鞍山等市场,项目资源储备总量接近800万平米,为业务开发奠定了良好基础。该公司现有项目包括深圳地区的东海岸一期、金域蓝湾,上海地区的城市花园、假日风景、四季花城,沈阳地区的金色家园和四季花城,北京地区的青青家园、星园、西山庭院,以及武汉四季花城、南京金色家园、长春城市花园和南昌四季花城等。目前深圳与上海地区为其贡献的主营收入与主业利润达到三分之二,预计万科近期会精心运作这两个区域的项目,同时继续加大对其他区域的开发力度。

  招商局A近年在大股东蛇口工业区的支持下展开了资产重组,按照招商局集团的业务架构安排,招商局A开始成为集团的房地产业务平台。去年公司又展开进一步重组,在房地产业务走上正轨后,开始剥离石化业务,购买蛇口地区土地使用权,进一步强化房地产概念。招商局A的地产业务由下属企业招商地产负责具体运作,业务主要集中于深圳,正在开发的项目包括海月二期、阳光带海滨城、半岛海景别墅、半岛海景花园、泰格公寓等,上半年其在深圳已确定的项目储备规划建筑面积超过150万平米,10月以1.75亿元拍得深圳市龙岗区中心城一幅土地,今年初又与华侨城联手以5.8亿元获得深圳宝安区尖岗山一幅地块的开发权。从去年开始,该公司开始进入北京、上海、漳州以及珠海等地区寻求发展机会, 9月以1.6亿元中标上海松江区沪亭北路一号地块,10月以3.2亿元获得北京丰台区一幅23.47公顷土地的开发权,标志着招商地产开始不断走向全国。

  金地集团也是区属企业,曾是深圳最早实施员工持股的试点企业,经营管理机制比较先进,企业勇于进取,经营业绩也相当不错。该公司目前完成以深圳、北京、上海为中心的华南、华北、华东区域扩张战略布局,并开始进入武汉等二线城市,正在开发的房地产项目包括金海湾项目、翠堤湾项目、北京金地格林小镇项目、北京金地国际花园B区、深圳金地网球花园、上海金地格林春晓和格林春岸项目等,产品类型以中高档住宅为主、高档住宅和优质商业项目相结合,该公司重视土地储备,2002年拥有未开土地储备220万平米,2003年上半年又在上海和东莞增加土地储备154万平米,为进一步拓展市场打下基础。

  此外,从事地产业务的深圳本地上市公司还包括光彩建设、世纪星源、深南光等。由光彩集团控股的光彩建设近年来在深圳、北京及武汉等地动作较大,拟开发武汉王家墩中央商务区及北京东风乡住宅项目,并积极增加在深圳的土地储备,值得留意;世纪星源在经历一段时间的停滞发展后,其在深圳景田的项目目前进展顺利,有望成为新的增长点;深南光目前开发的项目捷佳大厦销售已接近完成,12月公司以7150万元中标深圳市福田保税区一幅7609平米地块的使用权,为今后的发展创造了条件。

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